Quyền từ chối đầu tiên trong bất động sản là việc cung cấp một thỏa thuận hoặc hợp đồng cho phép một bên có khả năng quan tâm đến quyền mua tài sản trước khi người bán thương lượng các ưu đãi khác. Quy định này thường được đưa ra trước khi người bán đặt tài sản để bán.

Chúng ta hãy xem xét kỹ hơn về quyền từ chối là gì và nó hoạt động như thế nào trong bất động sản.

Quyền từ chối đầu tiên
Hãy tưởng tượng có dibs đầu tiên trên một mảnh đất hoặc nhà mà bạn yêu thích. Đàm phán quyền đầu tiên từ chối hợp đồng thuê nhà hoặc cho thuê có thể cung cấp cho bạn tùy chọn này.

Quyền đầu tiên của hợp đồng từ chối cho phép người bán tự do mua bán tài sản, nhưng họ phải thông báo cho bên quan tâm trước khi giải quyết bất kỳ ưu đãi nào. Bên quan tâm có quyền từ chối đầu tiên. Nếu bên quan tâm từ chối, người bán sau đó được tự do thương lượng đề nghị từ những người mua khác.

Quyền từ chối có ý nghĩa gì trong bất động sản?
Quyền từ chối có ý nghĩa gì trong bất động sản?

Khi nào quyền từ chối đầu tiên được sử dụng?
Có một vài tình huống trong đó quyền của thỏa thuận từ chối đầu tiên có thể có liên quan.

Trong số các thành viên gia đình. Quyền của điều khoản từ chối đầu tiên có thể được sử dụng khi một thành viên trong gia đình muốn mua nhà.
Giữa chủ nhà và người thuê nhà. Người thuê nhà có thể quan tâm đến việc mua nhà của chủ nhà. Quyền của điều khoản từ chối đầu tiên, được ghi vào hợp đồng thuê, sẽ yêu cầu chủ nhà xem xét một đề nghị từ người thuê nhà trước khi thương lượng với người mua khác.
Hội đồng HOA hoặc Condo. Một số hội đồng quản trị chung cư và HOA sẽ thêm quyền từ chối đầu tiên vào tài liệu quản lý của họ, cho phép hội đồng quản trị mời người mua tiềm năng trước khi người bán có thể chấp nhận đề nghị. Tùy thuộc vào các điều khoản của điều khoản, hội đồng quản trị có thể có quyền từ chối hoàn toàn đề nghị.
Chủ sở hữu tài sản liền kề . Nếu ai đó sở hữu một mảnh đất lớn và quyết định chia nhỏ nó , họ có thể muốn duy trì quyền từ chối đầu tiên để cho phép một số mức độ kiểm soát đối với người mua tài sản trong tương lai. Hai chủ đất sở hữu tài sản liền kề cũng có thể chọn cho nhau quyền từ chối đầu tiên như một cách để cung cấp cho nhau các lựa chọn khác trong tương lai.
Quyền làm việc từ chối đầu tiên như thế nào?
Quyền từ chối đầu tiên, hoặc ROFR, là quyền tương lai. Các thuật ngữ có thể là mơ hồ và không ràng buộc, hoặc rất cụ thể và ràng buộc. ROFR có thể có nghĩa là những thứ khác nhau cho những người khác nhau, vì vậy điều quan trọng là cả hai bên phải ở cùng một trang khi lập bản thỏa thuận.

Có một vài loại ROFR khác nhau.

Tùy chọn . Một loại là tùy chọn để mua thuộc tính để bán trước khi bán cho bất kỳ người mua nào khác. Bên quan tâm và người bán có thể hoặc không thể thỏa thuận về giá cả và các điều khoản khác khi thỏa thuận được soạn thảo. Người bán không bắt buộc phải bán nếu các điều khoản và giá không được thiết lập khi ROFR được lập.
Quyền của Chủ sở hữu của nó đối sánh . Một loại ROFR khác là quyền của chủ sở hữu để khớp với phiếu mua hàng mà người bán có. Chủ sở hữu thường không bắt buộc phải khớp phiếu mua hàng nhưng có thể chọn làm như vậy.
ROFR được soạn thảo như một hợp đồng hoặc thỏa thuận. Thỏa thuận này có thể chạy với đất đai, hoặc nó có thể liên kết với chủ sở hữu hiện tại.

Cả hai bên đều được hưởng lợi từ ROFR. Người bán hưởng lợi từ việc có tiền mặt trong tay tại thời điểm thỏa thuận, trong khi bên quan tâm nhận được mức giá và điều kiện thuận lợi. Nếu bên quan tâm không thể đáp ứng các điều khoản của ROFR trong tương lai, ROFR sẽ không được thực hiện và người bán được tự do bán bất động sản cho bất kỳ ai.

Khi bất động sản được tổ chức bởi nhiều bên, một ROFR có thể được rút ra để cung cấp cho những người muốn tiếp tục sở hữu tài sản có quyền đưa ra đề nghị đầu tiên hoặc phù hợp với đề nghị cho một bên muốn thoát khỏi quan hệ đối tác. Tùy thuộc vào các điều khoản của thỏa thuận, việc bán hàng bên ngoài nhóm có thể phạt người bán.

Quyền từ chối có ý nghĩa gì trong bất động sản?
Quyền từ chối có ý nghĩa gì trong bất động sản?

Bất kể loại nào, ROFR thường có ngày hết hạn đã đặt trong tương lai. Thời hạn của ROFR càng dài, rủi ro và sự không chắc chắn càng lớn, khi thị trường thay đổi và giá trị tài sản dao động trong dài hạn. Hầu hết ROFR hoạt động trong một hoặc hai năm.

Tùy thuộc vào ROFR, bên quan tâm có thể đưa ra đề nghị bất cứ lúc nào trong thời hạn của nó, hoặc bên quan tâm chỉ có thể đưa ra đề nghị vào cuối thời hạn quy định.

ROFR là một thỏa thuận phức tạp và không phải là một dự án pháp lý DIY. Cả hai bên nên có luật sư tham gia vào việc soạn thảo thỏa thuận. Mọi người cần phải ở trên cùng một trang về các điều khoản của ROFR và cách thức hoạt động của ROFR.

Những điều nên được bao gồm trong ROFR
Một điều khoản ROFR sẽ bao gồm một số vấn đề để đảm bảo rằng không có sự nhầm lẫn trong cách ROFR sẽ hoạt động như thế nào và nó sẽ được thực hiện như thế nào.

Chuyển
Một số quy định ROFR nói rằng “bất kỳ việc bán hoặc chuyển nhượng nào” sẽ kích hoạt ROFR. Ngôn ngữ này là một chút mơ hồ, và cả hai bên hiếm khi có ý định cho mọi chuyển nhượng để kích hoạt mệnh đề.

Hầu hết các chủ sở hữu không muốn ROFR ngăn họ chuyển giao tài sản cho tín thác hoặc thành viên gia đình. Chủ sở hữu cũng không mong đợi để kích hoạt các ROFR khi cho vay của họ bị cầm giữ, mặc dù lien thể dẫn đến việc truyền các quyền pháp lý để người cho vay.

Để tránh các tình huống nêu trên, người bán có thể loại trừ các loại chuyển khoản này khỏi định nghĩa bán hàng hoặc chuyển nhượng. Bên quan tâm sẽ vẫn duy trì các quyền của mình, vì chủ sở hữu mới cũng sẽ tuân theo các điều khoản của ROFR.

Ngày hết hạn
ROFR cũng nên bao gồm ngày hết hạn. Cả hai bên thường có một dòng thời gian trong tâm trí khi đàm phán ROFR.

Thời hạn của ROFR cần phải rõ ràng và cần chú ý để giải quyết các sự mơ hồ tiềm ẩn.

Một ví dụ điển hình là ROFR giữa chủ nhà và người thuê nhà. Điều khoản có thể nêu rõ rằng người thuê nhà có quyền từ chối đầu tiên về tài sản cho thuê. Nhưng điều này có nghĩa là người thuê nhà có ROFR mỗi khi tài sản được chào bán hoặc người thuê nhà chỉ có quyền mua bất động sản trên lần bán tài sản đầu tiên (không bao gồm doanh số trong tương lai)?

Trong trường hợp này, ROFR phải nêu rõ đây là quyền đang diễn ra hay quyền một lần sẽ hết hiệu lực nếu không được thực hiện trong lần bán đầu tiên.

Thông báo ưu đãi
ROFR nên làm rõ cách thức chủ sở hữu sẽ thông báo cho chủ ROFR rằng một đề nghị đã được nhận mà chủ sở hữu có ý định chấp nhận. Thông báo quy định đặc biệt quan trọng đối với chủ sở hữu.

Thông báo quy định có thể tránh các câu hỏi về việc liệu một thông báo có hợp lệ hay không, cho dù nó đã được nhận, và phải làm gì nếu người giữ không thể được đặt.

Lý tưởng nhất, ROFR nên xác định:

Địa chỉ của chủ sở hữu ROFR và nghĩa vụ của chủ sở hữu phải thông báo cho chủ sở hữu về thay đổi địa chỉ.
Các phương thức phân phối được sử dụng cho các thông báo.
Bao nhiêu thời gian người giữ ROFR phải trả lời thông báo.
Chủ sở hữu ROFR phải làm gì để chấp nhận đề nghị.
Bằng cách bao gồm các chi tiết này trong ROFR, chủ sở hữu ROFR có nghĩa vụ thông báo cho chủ sở hữu về các thay đổi địa chỉ và chủ ROFR không thể tuyên bố rằng phương thức phân phối không hợp lệ hoặc không hiệu quả.

Ngoài ra, chủ sở hữu có thể muốn bao gồm một điều khoản bắt buộc chủ sở hữu ROFR ký vào một tài liệu thừa nhận rằng họ không thực hiện quyền mua tài sản của mình.

Quyền từ chối có ý nghĩa gì trong bất động sản?
Quyền từ chối có ý nghĩa gì trong bất động sản?

ROFR cũng nên làm rõ những gì thông báo nên chứa về đề nghị của bên thứ ba.

Tài sản được bao gồm
Điều này có vẻ giống như một sự bao gồm rõ ràng, nhưng ROFR phải nêu rõ bất động sản nào sẽ được bao phủ bởi ROFR.

Thỏa thuận cũng phải bao gồm các quy tắc sẽ áp dụng nếu chủ sở hữu bán sản phẩm như một phần của thỏa thuận loại gói với các sản phẩm khác. Chủ sở hữu ROFR có quyền yêu cầu chủ sở hữu cung cấp tài sản riêng biệt không? Đây có thể là một lĩnh vực phức tạp, nhưng điều quan trọng là phải thương lượng các điều khoản này trong khi soạn thảo ROFR để đảm bảo rằng không bên nào cảm thấy như đang bị lợi dụng nếu tình huống phát sinh.

Cách ROFR ảnh hưởng đến người mua bên thứ ba
Đối với người mua bên thứ ba, ROFR có thể sẽ làm chậm quá trình mua hàng một chút. Ngoài ra, ROFR có thể mang theo tài sản, có nghĩa là bạn sẽ cần phải xử lý lại nó nếu bạn quyết định bán bất động sản trong tương lai. Biết và hiểu các điều khoản của ROFR trước khi quyết định mua bất động sản, hoặc ít nhất, tìm hiểu xem ROFR có chuyển nhượng với việc bán tài sản hay không.

Các chuyên gia đồng ý rằng ROFR hiếm khi có lợi cho chủ sở hữu tài sản, mặc dù nó có vị trí của nó trong các tình huống nhất định. Nếu bạn quyết định rằng ROFR là lựa chọn đúng đắn, hãy đảm bảo rằng các điều khoản và điều kiện được nêu rõ ràng và được cả hai bên thỏa thuận để tránh xung đột trong tương lai.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *